Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete bei Wohnungsüberlassungen an nahe Angehörige und an Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses?

Grundsätzliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird; dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

• Wenn das für die Überlassung gezahlte Entgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt oder
• wenn das Entgelt zwischen 50 % und weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen (Totalüberschussprognose).

Ist die Überlassung einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dann sind z.B. die Werbungskosten wie Abschreibung, Schuldzinsen, Instandhaltungsaufwendungen auch nur anteilig abzugsfähig.

Die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist somit maßgebend für die Beurteilung, ob eine verbilligte Wohnraumüberlassung vorliegt. Für die Ermittlung ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Sie umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu.

Die Ermittlung kann sich schwierig gestalten. Hilfestellung gibt eine neue Verfügung der OFD Hessen vom 20.9.2024, der die Ermittlung der Kaltmieten in der dargestellten Reihenfolge vorsieht.

1. Mietspiegel der Städte und Gemeinden. Wertsteigerungen oder Wertminderungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen.
2. Liegt kein Mietspiegel vor, so können die Mietwertkalkulatoren der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (Mika) zu Rate gezogen werden, die alle zwei Jahre aktualisiert werden. Sie werden inzwischen flächendeckend für alle Regionen zur Verfügung gestellt und auch im Rahmen von finanzgerichtlichen Verfahren anerkannt.
3. Wenn auch diese nicht vorliegen soll eine Internetrecherche (z.B. https://www.immobilienscout24.de/) durchgeführt werden, um die Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Es müssen die Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen zugrunde gelegt werden und das Ergebnis soll dokumentiert werden.
4. Greift keine der vorstehend dargestellten Methoden, kommt eine Ermittlung der Miete durch Sachverständigengutachten in Betracht. Eine entsprechende Anfrage ist an den Bausachverständigen des jeweiligen Finanzamts zu richten.

Die Ermittlung bereits bestehender Mietverhältnisse sollte regelmäßig überprüft werden. Sollten Sie Unterstützung bei der Ermittlung benötigen freuen wir uns auf Ihrer Kontaktaufnahme.