Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete bei Wohnungsüberlassungen an nahe Angehörige und an Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses?

Grundsätzliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird; dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

  • Wenn das für die Überlassung gezahlte Entgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt oder
  • wenn das Entgelt zwischen 50 % und weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen (Totalüberschussprognose).

Ist die Überlassung einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dann sind z.B. die Werbungskosten wie Abschreibung, Schuldzinsen, Instandhaltungsaufwendungen auch nur anteilig abzugsfähig.

Die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist somit maßgebend für die Beurteilung, ob eine verbilligte Wohnraumüberlassung vorliegt. Für die Ermittlung ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Sie umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu.

Die Ermittlung kann sich schwierig gestalten. Hilfestellung gibt eine neue Verfügung der OFD Hessen vom 20.9.2024, der die Ermittlung der Kaltmieten in der dargestellten Reihenfolge vorsieht.

  1. Mietspiegel der Städte und Gemeinden. Wertsteigerungen oder Wertminderungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen.
  2. Liegt kein Mietspiegel vor, so können die Mietwertkalkulatoren der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (Mika) zu Rate gezogen werden, die alle zwei Jahre aktualisiert werden. Sie werden inzwischen flächendeckend für alle Regionen zur Verfügung gestellt und auch im Rahmen von finanzgerichtlichen Verfahren anerkannt.
  3. Wenn auch diese nicht vorliegen soll eine Internetrecherche (z.B. https://www.immobilienscout24.de/) durchgeführt werden, um die Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Es müssen die Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen zugrunde gelegt werden und das Ergebnis soll dokumentiert werden.
  4. Greift keine der vorstehend dargestellten Methoden, kommt eine Ermittlung der Miete durch Sachverständigengutachten in Betracht. Eine entsprechende Anfrage ist an den Bausachverständigen des jeweiligen Finanzamts zu richten.

Die Ermittlung bereits bestehender Mietverhältnisse sollte regelmäßig überprüft werden. Sollten Sie Unterstützung bei der Ermittlung benötigen freuen wir uns auf Ihrer Kontaktaufnahme.

Die E-Rechnung kommt – sind Sie vorbereitet?

Die Digitalisierung macht auch vor dem Rechnungswesen nicht halt. Eine der bedeutendsten Entwicklungen in diesem Bereich ist die Einführung der E-Rechnung. Ab dem 01.01.2025 wird diese zur gesetzlichen Pflicht. Wir möchten Sie frühzeitig über die gesetzlichen Anforderungen und die Vorteile der vorzeitigen Einführung der E-Rechnung informieren, damit Sie bestens vorbereitet sind.

Wer ist betroffen, E-Rechnungen auszustellen?

Die Verpflichtung, eine E-Rechnung auszustellen, betrifft nur steuerbare Leistungen zwischen Unternehmern (B2B), unabhängig davon, ob das Unternehmen im Haupt- oder Nebenerwerb betrieben wird. Spätestens ab 2028 müssen alle Unternehmer E-Rechnungen (B2B) stellen. Zudem müssen leistender Unternehmer und Leistungsempfänger im Inland ansässig sein.

Wann sind Sie sonst noch betroffen und welche Übergangsfristen gibt es?

Stichtag 01.01.2025:

Alle Unternehmen müssen ab diesem Zeitpunkt E-Rechnungen empfangen können. Der Vorrang der Papierrechnung entfällt, es dürfen aber noch weiterhin Papierrechnungen verschickt werden. Für andere elektronische Rechnungsformate (z.B. PDF) ist die Zustimmung des Empfängers erforderlich.

Stichtag 01.01.2027:

Rechnungssteller mit einen Vorjahresumsatz bis max. 800.000 Euro können bis 31.12.2027 weiterhin Papier- und PDF-Rechnungen verschicken, sofern der Rechnungsempfänger zugestimmt hat. Rechnungssteller mit einem Vorjahresumsatz über 800.000 Euro müssen ab 01.01.2027 im B2B Bereich E-Rechnungen versenden.

Stichtag 01.01.2028:

Ab dem 01.01.2028 gelten keine Übergangsregelungen mehr. Damit besteht ab 01.01.2028 für jedes Unternehmen im B2B-Bereich die E-Rechnungspflicht, d.h. E-Rechnungen müssen erstellt und übermittelt werden können.

 

Was ist eine E-Rechnung?

Eine E-Rechnung (elektronische Rechnung) ist ein digital erstelltes und versendetes Dokument, das in einem strukturierten elektronischen Format vorliegt. Anders als eine PDF-Datei enthält eine E-Rechnung strukturierte Daten, die automatisch verarbeitet werden können, ohne manuelle Eingaben. Das bringt nicht nur Effizienzvorteile, sondern wird gesetzlich vorgeschrieben.

Ab dem 1. Januar 2025 wird zwischen elektronischen Rechnungen (E-Rechnungen) und sonstigen Rechnungen unterschieden. Um den Anforderungen des Gesetzes gerecht zu werden, benötigen Kanzleien und Unternehmen Software, die E-Rechnungen nach den Vorgaben der Europäischen Norm EN16931 verarbeiten kann. Formate wie PDF, .tif, .jpeg oder .docx eignen sich zwar für die digitale Darstellung, erfüllen aber nicht die Anforderungen an die elektronische Weiterverarbeitung.

Die bereits in der Praxis verwendeten zulässigen Formate sind ZUGFeRD ab Version 2.01 und XRechnung. Ausgereifte Lösungen, um Rechnungen gemäß diesen Standards zu erstellen und zu empfangen, existieren bereits und sind seit Jahren etabliert. Das gilt beispielsweise für alle rechnungsschreibenden Programme der DATEV.

Warum ist die E-Rechnung wichtig?

Ab dem 01.01.2025 wird die E-Rechnung in vielen Fällen zur Pflicht, insbesondere im Geschäftsverkehr mit öffentlichen Auftraggebern. Auch im B2B-Bereich gewinnt die E-Rechnung an Bedeutung, da sie den gesamten Rechnungsprozess beschleunigt, Fehler reduziert und die Transparenz erhöht.

 

Welche Vorteile bringt die vorzeitige Einführung der E-Rechnung?

  • Fehlerreduktion: Die strukturierte Dateneingabe minimiert das Risiko von Eingabefehlern.
  • Zeit- und Kostenersparnis: Automatisierte Prozesse verringern den manuellen Aufwand und beschleunigen den Zahlungsverkehr. Kosten lassen sich sparen bei Papier, Briefumschlägen, Druckkosten, Porto bis hin zu Ordnern und Aktenschränken.
  • Nachhaltigkeit: Weniger Papierverbrauch und effizientere Prozesse tragen zur Schonung der Ressourcen bei.

Was müssen Sie tun?

Um die Umstellung auf die E-Rechnung reibungslos zu gestalten, empfehlen wir unmittelbar mit der Planung zu beginnen. Wir unterstützen Sie bei der Auswahl und Implementierung geeigneter Software, der Anpassung Ihrer Buchhaltungsprozesse und der Schulung Ihrer Mitarbeiter.

  • Sollten Sie eine andere Software als DATEV nutzen klären Sie mit dem Anbieter, ob die Software in der Lage ist E-Rechnungen zu empfangen und verarbeiten.
  • Sofern Sie E-Rechnungen bereits vor der gesetzlichen Frist erstellen wollen, sind wir Ihnen bei der Umsetzung behilflich.

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass Ihr Unternehmen von den Vorteilen der E-Rechnung profitiert und Sie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

 

Benefitax Radiospot zur Mitarbeitergewinnung

Mit einem Radiospot beschreiten wir neue Wege  in der  Mitarbeiterrekrutierung der Benefitax: Zur Zeit läuft auf Radio Harmony mehrmals täglich ein Radiospot, in dem wir Steuerfachleute auf uns aufmerksam machen.  Den Spot können Sie hier abrufen. Wir freuen uns auf Ihr Feedback… und wenn Sie jemanden kennen, der jemanden kennt – Sie wissen schon.